Simplificarea procedurilor în demararea lucrărilor de construire vizate de Proiectul de lege privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului şi construcțiilor

Autor: Speranța Lascu, Associate

18.03.2024

Proiectul de lege privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului şi construcțiilor a fost adoptat în data de 12 iunie 2023 în mod tacit de Senatul României, ca urmare a depășirii termenului de adoptare a proiectelor legislative și urmează să fie dezbătut în cadrul Camerei Deputaților, nefiind însă stabilită data la care dezbaterile vor fi susținute.

Odată cu apariția acestui act normativ, legiuitorul urmărește reunirea prevederilor cuprinse în conținutul mai multor acte normative în domeniul amenajării teritoriului, urbanismului și autorizării lucrărilor în construcții, precum și în domeniul calității lucrărilor în construcții, urmând a modifica o serie de prevederi actuale.

Forma adoptată de Senat a proiectului de lege prevede elemente de noutate în această materie, precum posibilitatea executării de lucrări de construire fără a fi necesară obținerea prealabilă a unei autorizații, ci doar cu notificarea prealabilă a autorităților administrației publice locale, iar în unele cazuri expres prevăzute de lege, vor putea fi executate astfel de lucrări fără a fi necesară o formalitate prealabilă.

Se vor putea executa cu notificarea prealabilă a autorităților locale următoarele categorii de lucrări:

• Realizarea de construcții noi, numai în cazul în care acestea se situează în afara zonelor protejate și a zonelor de protecție a monumentelor istorice, în următoarele condiții:

• Construcții sau clădiri exterioare locuințelor unifamiliale, precum garaje, terase acoperite, pergole, piscină, bucătării de vară, grupuri sanitare și altele asemenea, câtă vreme aceste construcții nu depășesc suprafața de 50 m.p.;
• O singură locuință unifamilială cu acces și lot propriu, parter, fără subsol, având o suprafață construită de maximum 150 m.p., aceasta urmând a se situa în mediul rural, cu respectarea regulamentului de urbanism aplicabil și în baza unor proiecte tip puse la dispoziție de autorități.

• Realizarea de intervenții asupra construcțiilor existente, câtă vreme acestea se situează în afara zonelor protejate și a zonelor de protecție a monumentelor istorice, precum construirea de împrejmuiri noi, înlocuirea acoperișului existent în anumite condiții, lucrări de amenajare mansardă în poduri existente în locuințe unifamiliale, fără modificări aduse asupra volumetriei de ansamblu a clădirii, numai dacă nu sunt necesare măsuri de consolidare a clădirii, renovări și extinderea bucătăriilor și a grupurilor sanitare, precum și închiderea logiilor și balcoanelor din apartamentele aflate în locuințe colective, modificări de compartimentare și remodelări de fațade, câtă vreme elementele construite și/ sau demolate nu au rol structural, lucrări de reabilitare energetică , în anumite condiții.

Notificarea autorității locale se va realiza prin completarea unui formular la care se va anexa un proiect tehnic de execuție cu conținut simplificat, atât în format scris, cât și digital.

Lucrările de construire notificate vor putea fi demarate numai după împlinirea unui termen de 15 zile de la data primirii notificării de către autoritatea publică și numai dacă autoritatea publică nu a solicitat clarificări suplimentare sau  depunerea unor documentații complementare.

Vor putea fi efectuate și lucrări fără a fi necesară nicio formalitate prealabilă, precum reparații la acoperișuri, învelitori, terase, reparații și înlocuiri de tâmplărie, dacă se păstrează forma și dimensiunea golurilor și tâmplăriei, reparații, înlocuiri și reabilitări, fără modificarea fațadei clădirii.

Proiectul privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului şi construcțiilor prevede, de asemenea, pentru lucrările de construire ce nu sunt exceptate de la exigențele obținerii unei autorizații de construire, introducerea unei autorizații de regularizare, care impune conformarea construcției la toate normele aplicabile și avizarea corespunzătoare a documentației.

Autorizația de regularizare se va putea emite ulterior executării lucrărilor de construire, însă numai pentru clădirile cu funcțiunea de locuințe unifamiliale cu regim de înălțime parter sau parter și etaj având o suprafață de maximum 150 m.p., care nu sunt monumente istorice și sunt situate în afara zonelor de protecție ale monumentelor istorice sau a zonelor construite protejate.

Autorizația de regularizarea va putea fi eliberată și pentru anexe ale locuințelor, anexe gospodărești sau anexe ale exploatațiilor agricole cu o suprafață de cel mult 150 m.p., cât și pentru lucrări de închidere a balcoanelor fără extinderea pe domeniul public.

Totuși, proiectul de lege permite ca pentru o perioadă de maximum 1 an de la intrarea în vigoare, autorizația de regularizare să fie emisă și pentru alte categorii de construcții realizate fără respectarea procedurilor privind autorizarea executării lucrărilor de construire, cu condiția încadrării lucrărilor în prevederile reglementărilor de urbanism aprobate la data execuției lucrărilor, a cerințelor privind calitatea în construcții și a îndeplinirii obligațiilor fiscale.

Este de menționat faptul că, pentru descurajarea executărea acestor lucrări în lipsa autorizației, valoarea cotelor aferente controlului de stat vor fi de zece ori valoarea cotelor care ar fi fost datorate dacă lucrările ar fi fost legal executate. De asemenea, taxa aferentă eliberării certificatului de urbanism și a autorizației de construire va fi de zece ori mai mare decât valoarea celor stabilite prin Codul fiscal.

Considerăm aceste modificări binevenite, simplificarea acestor proceduri având impact și în ceea ce privește reducerea costurilor prin eliminarea taxelor de autorizare în cazurile prevăzute de lege.

De asemenea, apreciem oportună eliminarea limitării posibilității de a realiza construcții noi numai cu notificarea autorității la o singură locuință familială, având în vedere faptul că dezvoltatorii imobiliari joacă un rol important în piața imobiliară, oferind o soluție pentru persoanele ce nu își doresc să se implice pe cont propriu în construirea unei locuințe.

Totodată, observăm că proiectul de lege acordă o flexibilitate sporită dezvoltatorilor imobiliari și oferă soluții de accelerare a procesului de construire  prin introducerea autorizației de regularizare. Astfel, simplificarea procedurilor și reducerea costurilor ar putea determina o creștere a cererii pentru proiecte imobiliare.